昆明楼市供求关系逆转，住得好才是王道！

昆明楼市面临深度变革，市场供求关系反转。为应对此变局，需加快构建房地产新模式，完善“市场+保障”体系，并降低土地容积率以匹配市场需求。同时，昆明应关注存量土地盘活，以时间换取发展空间。

摘要由作者通过智能技术生成

有用

楼市变天，昆明还有救吗？

转眼，时间已经进入2024年下半年！

上半年本地楼市的相关数据表现，一定程度揭示了市场正在进行的深度变革。

在这场谁也没能独善其身的行业巨变中，国家层面及各地层出不穷的举措，正努力为行业探寻新的出路。

如何有效应对这样的楼市变局，无疑将是未来很长一段时间内都无法回避的课题。

纵观楼市发生变化的根源，直观的症结在于供求关系的反转。

这从市场成交的数据表现中，可见一斑。

虽然昆明本地市场近年以来持续保持新增供应小于市场需求的态势，但需要正视的问题是，这样的“供小于求”并不等于供不应求。

图源克而瑞

在整体供求体量显着萎缩的背景下，基数越来越小的需求，已经无法撑起整个住房消费市场。

更为严峻的是，新增供应的大幅缩减，并没能扭转房价下行的趋势——“以价换量”反而变成了市场的主流。

归根结底，楼市供求关系反转的背后，实质是消费信心的问题。

回过头看，针对消费信心的提振，尽管各级主管部门从多个维度出台了相应的刺激政策，但实际效果却远不及预期。

面对楼市的深刻变革，一味地刺激，显然已经难以有效激发市场的消费动力。

于是乎，关于房地产未来怎么发展的顶层设计便应运而生。

这其中，涉及两个重要提法：

一个是，要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待……

等于在说，当前市场供求关系确实发生了巨大变化，但优质住房的需求仍然客观存在，房地产市场正在从“有房住”到“住得好”转换。

另一个提法是，要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系……

这就更好理解了！其实就是“市场”和“保障”两条腿走路，暂时买不起房、或者预算有限的刚需由保障房来兜底，市场化商品房更多地承担改善居住的功能。

由此不难发现，从顶层设计上，给房地产行业对症的药方总结起来就一句话：商品房市场向好房子看齐。

药方开好了，最关键的是怎么用药！

毕竟，在房地产行业中，供求关系只是销售端的显像，背后还涉及市场容量、生产资料（土地）、规划设计、产品打造等众多链条。

这其中，无论哪一环掉链子，对于好房子的最终呈现都会产生不利影响。

当前房地产所面临的困境，是牵一发而动全身的整条产业链相互作用的结果。

这也是3年多前“三道红线”等金融端风险调控给楼市降温过后，无论如何用金融手段施法，整个行业也没能迅速恢复的原因所在。

因为，金融调控的影响已经由点到面地渗透到环环相扣的整体，想再凭金手段这一己之力修复所有。

显然，已经不太现实！

所以，在给楼市“用药”时，需要系统地考量房地产这个机体的整体状况。

当然，就目前而言，昆明还是有一些令人欣喜的变化。

这里先不说各种“上下”一致的“稳地产”举措，单纯聚焦于“好房子”的未来导向，你会发现，在生产资料端已经有相应的微妙变化。

最明显的是，在前不久昆明举行的2024年储备土地推介会上，推出的住宅用地大多都将容积率控制在4以内。

这样的情况，在此前的推介地块中是前所未有的。

事实上，从去年底以来，商品住宅用地低容化的趋势，在昆明市场已经悄然出现。

在房企主动拿地的统计中，邦泰和万科获得的住宅用地，容积率均有大幅改观。

比如，去年11月邦泰获得的原孔雀镇售楼部地块（邦泰·臻境）最大容积率3.1，而此前孔雀镇项目容积率却高达5.11。

而邦泰今年2月获得的双塔片区地块（邦泰·璟和），是近期昆明土地交易中唯一出现溢价的地块，其最大容积率仅为3，同区域当前在售项目容积率则普遍在4左右。

通过对比不难发现，万科获得的三宗七彩国际社区项目后续用地，其地块指标也明显优于此前地块。

由此可见，在房地产开发链条中，昆明已经通过前端（生产资料）的调整，来更好地匹配未来消费者对于优质住宅的期待。

这样的积极变化，是符合上层给房地产开具的药方中关于“用药”的相关指导意见的，也能让昆明市场更容易做出好的产品。

从未来的趋势看，昆明市场预估将很难再出现高容积率的住宅项目。

昆明房地产开发链条的最前端虽然已经在主动调降用地容积率，但对应到整个市场，其实更多只聚焦于新增项目之中。

基于当前的市场环境，有多少房企愿意出手拿地，还是一个大大的问号？

而且，这也与当前有关部委“合理控制新增商品住宅用地供应”的提法相悖。

因此，在关注增量土地的市场需求匹配度的同时，或许，还应适当兼顾存量土地的未来前途。

着眼于昆明市场，一个很现实的问题是，昆明二手房的成交量已经远超新房。

已跨入存量房时代的昆明，新房如何与二手房竞争，并不仅仅是不同市场间客观存在的问题，还是整个房地产业发展链条中能否良性循环的问题。

特别是昆明庞大的存量土地（待盘活土地）/历史遗留土地，若按照当初的用地指标，其即便盘活/建成又如何能与当前到处割肉的二手房竞争呢？

所以，在“去库存”的市场背景下，不单单是要想办法消耗在售项目的库存，同时，还应该关注存量土地可能产生的、与市场需求不匹配而可能形成的新增库存。

结合现实来看，近期阳光城滇池半山重整出现投资人争抢接盘的局面，对于如何盘活项目、甚至是存量土地盘活其实有很好启示：

有效降低盘活成本，或直接通过土地指标的调整来适应市场的新需求，一定程度上能给土地/项目盘活提供有效的动力。

事实上，在5月中旬，国新办举行的政策例行吹风会上，自然资源部相关负责人在回答有关存量用地问题时就提到，要坚持两条主线：

一条线是严格依法处置闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度。

其中，针对支持企业优化开发的措施中明确表示：允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。

也就意味着，对于通过用地指标调整等方式来盘活存量土地的做法，是有政策支持的。

所以，对于停摆项目众多的昆明而言，步伐不妨迈得再大一点！

房地产开发的前端（土地）问题解决了，产品规划条件也有松绑迹象了，房地产链条通过调整运转更通畅了，那么，市场也就有救了！

当这一切准备就位，或许剩下的也就是通过时间来换取未来的发展空间了。

大家觉得呢？