中国楼市的底层逻辑将发生改变

诊房界君

2024-07-21 23:02湖北优质房产领域创作者,活力创作者

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《决定》强调构建房地产发展新模式，增加保障房供应满足工薪群体需求，支持改善性需求，改革开发融资和预售制度，完善税收制度。房地产将成为社会保障体系一部分，底层逻辑将变，楼市将非调控化，以民生福祉为先。

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中国楼市的底层逻辑将发生改变

今天，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》发布，这份文件非常重要。

其中，关于房地产行业的最新表述，是下面这段话：

『加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。』

很多人都在转发上面这段话，以为这就是对于房地产行业的全新定调。其实，是也不是。

因为，重点不是这段话怎么表述的，而是这段话放在文章中的何处。

这段话在文件中的第（44）条，条目是：『健全社会保障体系』。这八个字，才是表述房地产和其他社会保障体系的两段文字的核心。

在表述房地产的内容之前的一段文字是：

『完善基本养老保险全国统筹制度，健全全国统一的社保公共服务平台。健全社保基金保值增值和安全监管体系。健全基本养老、基本医疗保险筹资和待遇合理调整机制，逐步提高城乡居民基本养老保险基础养老金。健全灵活就业人员、农民工、新就业形态人员社保制度，扩大失业、工伤、生育保险覆盖面，全面取消在就业地参保户籍限制，完善社保关系转移接续政策。加快发展多层次多支柱养老保险体系，扩大年金制度覆盖范围，推行个人养老金制度。发挥各类商业保险补充保障作用。推进基本医疗保险省级统筹，深化医保支付方式改革，完善大病保险和医疗救助制度，加强医保基金监管。健全社会救助体系。健全保障妇女儿童合法权益制度。完善残疾人社会保障制度和关爱服务体系。』

在『健全社会保障体系』条目下，先说了养老、社保、医疗等内容之后，突然另起一行说到房地产，言外之意是什么？

房地产，未来将是整个社会保障体系的一部分。这才是房地产的全新定调。

在这个新定调的基础上，然后，层层递进地展开了关于房地产的新表述，分5个层面的内容，注意重点排序：

1、基本方向：加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。

2、重点1：加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。

3、重点2：支持城乡居民多样化改善性住房需求。

4、行政支持：充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

5、制度改革：分为三点，第一，改革房地产开发融资方式。第二，改革商品房预售制度。第三，完善房地产税收制度。

注意，保障房的内容在支持改善需求之前，表意已经非常明确。因此，把这五点展开来解析，房地产行业的未来路径也就非常清晰了。

第一，在租购并举的基础上构建房地产发展新模式。传统的开发销售已经非常成熟，把租提升到和购同等重要的地位，意味着，租未来才是最重要的工作。

核心是因为什么？城市要发展，要留住买不起房的人。所有城市都是如此。特别是房价高的一线和二线城市，更加要把租房保障做好。深圳有超过1000万人没有自己的房子，杭州也有几百万人无房，这样庞大的群体的保障必然是一个巨大的问题。

租购并举之后，背后的潜台词有三层意思，一是，租购同权也会逐步推进，毕竟，租房的人如果没有教育、医疗等等权益，同样留不住人。

二是，商品房以央、国企和民营企业并行，但是开发以租赁为主的保障房，必然是以政府和央、国企、地方城投公司等国家机构为主。房地产的总架构在未来会进一步变化。

原因很简单，因为租赁保障体系背后同步需要推进的城市配套、行政配套和管理配套体系等等，都需要国家投入。

这个新模式，其实已经陆续在落地了。

第二，文件明确要求加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。

这个包含了两部分内容：租赁型保障房和配售型保障房。是否完全实行租购同权，目前未做说明，但是可以推断，大方向还是会保障。

未来买不起房，或者只能买得起保障房的客户，得到了最基本的保障。只是目前对于每座城市每年建设和供给数量，没有写明。杭州的之前计划是，2024年供应6000套。

有一点，保障性住房的投入非常高。要保障更多的人，就需要巨额的投入。如此大的投入，钱从哪里来？这个账很重要。

可以想象，其中很大一部分资金要从土地和商品房市场中来，因此，商品房市场的政策、价格只会越来越宽松。

第三，所以，接下来必然全力支持城乡居民多样化改善性住房需求。

多元化改善的具体范围没有界定，但是可以想见，更多形式的改善需求都会尽可能支持，包括城市豪宅，此前吹风过的容积率放开之后的低密度产品回归等，甚至不排除公司名义购房等也将放开。

这里有一个重点，如果房价不涨，买房就是亏损，即便有改善需求，也不会购房。改善需求如何释放？

所以，接下来可能会有两个信号：

1，地王回归，上海等少数城市已经开始出现，通过地王拉动豪宅市场的涨价预期，引导一部分需求释放。同时，地王的溢价可以反哺城市的建设和保障房的建设。

2，如今城市化超过66%之后，城乡人口的比例已经为2:1，农村可进城人口已经很少了，那么，我的理解是，接下来的重点工作就会放在城市内部的二次城市化。

中国优质大城市的二次城市化浪潮即将开始。各种包括两方面内容，一是行政力量推动，比如原拆原建，比如城市更新，比如城中村的进一步拆迁，比如房龄30多年甚至40多年50年的老旧危房小区拆迁。

二是市场自我调节和配置，比如杭州，土地出让主城区占比仅20%-25%，其余六区占比高达75%-80%，但是，因为其余六区规划了大量的新城，新城建设需要时间，很多客户不愿意等待，也担心新城兑现的风险，所以在二手房选择的时候，开始全面向主城区集中，导致2024年上半年主城四区二手房成交占比超过47%。

市场自我调节的人口在城市内部的重新配置，本质上也是一种特殊的城市化表现。

第四，在行政支持上，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

这个简单，就是所有调控政策，基本上全部都会退出历史舞台，包括普通住宅和非普通住宅的区分。

接下来，一部分城市肯定会跟进。

中国楼市的非调控时代即将来临。

第五，要做到以上这些，自然需要制度改革。

1，改革改革房地产开发融资方式。具体怎么改革没说，但是肯定是宽松。

2，改革商品房预售制度。是否现房销售没说，但是可能会同步改变预售制度下的权责问题。过去这一轮市场震荡，本质上是购房者最后承担了很大的风险，哪怕收不到房，债务依旧要履行。未来是否会改变？等待后续消息。

3，完善房地产税收制度。这个说的不一定是很多人担心的那个税。房地产可能是所有环节都征税的商品之一，从拿地的契税，到开发商建设和销售需要缴税，溢价部分要缴纳土地增值税，购房者买房同样需要交税，二手房交易还有增值税、个税、契税等等。我的理解，应该是在相关的环节做一定的完善。

如果是按照社会保障体系来完善房地产的税收制度，应该会有一定程度的宽松。

如果真的如文件表述，房地产行业整体成为社会保障体系的一部分，特别是保障部分的占比越来越高的话，整个楼市过去以商品房为主力的底层逻辑，就会发生根本性变化。

非调控时代，以保障民生福祉为先的中国楼市会怎样走？拭目以待。